Перспективы инвестиций в развитие технологии объемно-модульного домостроения в России

Довгялло Максим

    Технология объемно-модульного домостроения - новая методика строительства, вызвавшая большой интерес как у потенциальных потребителей, так и у широкого круга российских и иностранных инвес-торов. По оценкам ряда экспертов, для реализации проекта по развертыванию в России производственных мощностей по созданию объемно-модульных зданий имеется потенциальная возможность привлечь до 200 млн. долл. на зарубежных рынках капитала. Автор рассматривает конкурирующие финансовые схемы привлечения ресурсов, разбирает наиболее перспективные направления развития проекта, на основе анализа затрат и состояния рынка предлагает скорректировать финансовую схему проекта.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ТЕХНОЛОГИИ

    Преимущества технологии объемно-модульного домостроения особенно ярко проявляются при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, а также при освоении месторождений полезных ископаемых в труднодоступных районах страны и районах Крайнего Севера. Применение этой технологии позволяет одновременно решить две взаимосвязанные задачи - быстро обеспечить жильем значительное число граждан при оптимальном уровне издержек и высокой прозрачности сметы расходов на строительство.
    Основными преимуществами этих технологий считаются:

  • Короткий срок строительства жилья <под ключ> - процесс строительства больше напоминает сборку конструктора. Срок строительства готовых к заселению зданий <под ключ> составляет не более 10 дней, сами модули, из которых в дальнейшем на строительной площадке монтируется жилой дом со всей необходимой внутренней отделкой, производятся на заводе.
  • Относительно низкая себестоимость строительства - около 160 долл. за кв. м. без учета стоимости коммунальной инфраструктуры.
  • Длительный срок службы построенного жилья (50-60 лет) и высокая степень сопротивления агрессивному воздействию окружающей среды (ветровому напору, низким температурам и т.п.).
  • Возможность подключения зданий к уже существующим инженерным сетям, возведения на сохранившихся фундаментах либо на наиболее дешевых ленточных.
  • Относительно просто в случае необходимости демонтировать здание, транспортировать и установить на новом месте.
  • Возможность обеспечить жесткий финансовый контроль за целевым расходованием средств на строительство, поскольку готовые модули с внутренней отделкой поставляются на строительную площадку и тут же монтируются, в связи с чем исчезают риски, связанные с хищением и порчей строительных материалов, как следствие, снижается возможность превышения сметы расходов.
        К основным недостаткам можно отнести следующее:
  • Технология ориентирована на малоэтажное (до трех этажей) и мансардное строительство, что существенно сужает рынок.
  • Средний срок службы объемно-модульных зданий (50-60 лет) меньше срока службы кирпичных и монолитных домов.

    ПОСТРОЕНИЕ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕМНО-МОДУЛЬНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В РОССИИ

        Сегодня уже несколько компаний занимаются продвижением такого рода технологий на российский рынок. В Подмосковье по данной технологии из импортируемых блоков построены первые коттеджные поселки. Однако, хотя такой вариант с точки зрения организации гораздо проще для инициаторов, вариант строительства в России заводов по производству модулей выглядит более привлекательным, поскольку позволяет существенно снизить стоимость готового жилья. Кроме того, в налаживании производства компонент в России заинтересованы региональные администрации, так как в этом случае создаются дополнительные рабочие места, оживляется деятельность смежных предприятий по производству строительных материалов, увеличиваются налоговые поступления. Основным фактором, сдерживающим строительство заводов по производству объемно-модульных зданий (ОМЗ) в России, является значительный объем капитальных вложений - до 5 млн долл. при строительстве завода <под ключ>, начиная с нулевого цикла.
        Сегодня на региональном уровне, во властных структурах и среди российских субъектов предпринимательской деятельности обсуждается возможность финансирования проекта поставки в Россию порядка 40 заводов по производству объемно-модульных зданий.
        Сегодня основными являются две схемы, предполагающие получение при поддержке американского партнера, имеющего солидную деловую репутацию, гарантий OPIC на сумму порядка 200 млн долл. для целей закупки технологии, оборудования и строительства заводов в России <под ключ>.

    СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ

        Схема американской стороны содержит ряд моментов, негативно влияющих на риски, связанные с реализацией проекта. Во-первых, это касается проблем сопряжения предложений американской стороны по авансированию работы, связанных с получением гарантий OPIC, с нормами российского валютного законодательства. Во-вторых, стоимость работ по привлечению заемного финансирования, даже гарантированного OPIC, требует значительных финансовых затрат, которые, по оценкам ряда экспертов, составят порядка 5,5 млн долл.1 Причем эту сумму придется выплатить независимо от того, насколько успешным будет привлечение заимствований. В-третьих, американская сторона перекладывала практически все риски, связанные с привлечением средств на цели реализации данного проекта, на российскую сторону.
        В целом можно сделать вывод, что совокупные риски схемы, предложенной американской стороной, не позволяют рассчитывать на успех реализации проекта в рамках действующего в России нормативного правового поля.
        В этой связи инициаторы проекта, представляющие российскую сторону, разработали альтернативную схему, в которой постарались устранить основную часть выявленных негативных моментов. При этом особый упор в российской схеме был сделан на приведение американской схемы в соответствие с российским законодательством, снижение общего уровня первоначальных затрат и более равномерного распределения рисков между участниками проекта.
        В настоящее время предложенная российской стороной схема имет следующий вид:

  • Российские инвесторы, заинтересованные в поставках американских заводов по производству объемно-модульных зданий, создают российскую компанию.
  • Российская компания определяет площадки для размещения этих заводов.
  • Российская компания заказывает разработку бизнес-плана проекта у одной из ведущих международных консалтинговых компаний.
  • Российская компания заключает с американским партнером договор, который предусматривает, что:
  • американский партнер предоставляет техническую помощь российской компании при проведении переговоров по вопросам получения гарантий OPIC для целевого синдицированного кредита в 200 млн долл., который российская компания намерена привлечь в американских банках для закупки у американских производителей 40 заводов и поставки их в Россию;
  • российская компания оплачивает работу американского партнера с безотзывного, делимого, пополняемого, пролонгируемого аккредитива следующим образом: 0,125% от суммы привлекаемых гарантий равными квартальными платежами; 1,125% от суммы привлекаемых гарантий OPIC в случае их получения.
  • Российская компания при техническом содействии американского партнера получает гарантии OPIC.
  • Российская компания под гарантии OPIC привлекает целевой синдицированный кредит.
  • Российская компания за счет средств целевого синдицированного кредита приобретает у американских производителей заводы по производству объемно-модульных зданий.
  • Российские инвесторы налаживают выпуск объемно-модульных зданий и за счет поступающих от реализации средств погашают кредит.
        Основные затраты российской стороны предусмотрены только по факту получения гарантий OPIC.
        Американская сторона получает четкие гарантии оплаты в виде покрытого аккредитива, который, хотя и должен быть открыт в России, но в силу того, что он является <покрытым>, может быть достаточно легко подтвержден солидным зарубежным банком, имеющим в России свою дочернюю структуру или филиал.

    ВАЖНЕЙШИЕ ФАКТОРЫ РИСКА ПРОЕКТА

        Основным риском реализации предлагаемых схем является опасение, что финансовый результат от продаж объемно-модульных зданий в России окажется недостаточным, чтобы полностью и в установленные сроки выполнить все финансовые обязательства. Для таких опасений существует несколько оснований:

  • Продажная стоимость строительства жилья по объемно-модульной технологии <под ключ>, без учета инженерных коммуникаций составляет порядка 160 долл. за 1 кв. м, что ниже стоимости строительст-ва кирпичных зданий, но выше продажной стоимости деревянных домов.
  • Указанные выше схемы реализации проекта пока не адаптированы к особенностям налогообложения капиталовложений в России.
        Основная проблема состоит в том, что срок, на который предоставляется кредит или рассрочка платежа, существенно ниже срока нормальной амортизации поставляемого имущественного комплекса.
        В связи с этим в соответствии с положениями закона Российской Федерации № 2116-I от 27 декабря 1991 г. <О налоге на прибыль предприятий и организаций> платежи в счет погашения и обслуживания кредита в части, превышающей накопленный объем амортизации, будут относиться на прибыль предприятия. При этом будет предоставляться льгота по налогу на прибыль, размер которой не может превышать 50% от валового объема прибыли. Налог на прибыль будет удерживаться у источника выплаты, т.е. у российских резидентов, являющихся собственниками предприятий. В этой связи денежный поток, необходимый для обслуживания и погашения предоставленных заимствований, должен быть увеличен не менее чем на 9% относительно базового потока, необходимого для осуществления процентных выплат (платежей за предоставленную рассрочку) и погашения основной задолженности.
        Согласно схеме проекта российская компания будет сначала приобретать имущественные комплексы предприятий по производству объемно-модульных зданий у американских производителей, а затем передавать непосредственно субъектам хозяйственной деятельности в регионах путем взноса в уставный капитал, путем продажи, передачи в лизинг и т.п.
        Варианты внесения в уставный капитал или продажи с рассрочкой платежа связаны со значительными налоговыми издержками, которые могут сделать стоимость продукции неконкурентоспособной.
        С точки зрения минимизации налоговых платежей наиболее привлекательным может оказаться вариант передачи заводов по производству ОМЗ на основании договоров лизинга (или аренды с правом выкупа по остаточной стоимости).
        В силу отсутствия реальных льгот в российском законодательстве для лизинговых компаний добавочная стоимость заводов по производству объемно-модульных зданий за счет налогов составит порядка 40% от базовой цены, определение которой было дано выше. Снизить эти издержки можно в том случае, если российская компания будет иметь статус малого предприятия.
        В этом случае она сможет использовать механизм ускоренной амортизации в совокупности со льготами по амортизационным отчислениям.
        Предварительные расчеты показывают, что совокупные добавочные издержки к базовой цене заводов, рассчитанной как совокупный объем налоговых издержек, необходимых для его приобретения2, могут составить не более 20-30%.

    ВЫВОДЫ

        Проведенный анализ показывает, что проект имеет значительный инвестиционный потенциал и его эффект может иметь мультипликативный характер за счет вовлечения в проект предприятий строительного комплекса. Однако схема должна быть скорректирована. В в нынешних условиях любая из рассмотренных выше схем организации массового проекта поставки заводов по производству ОМЗ сопряжена со значительными рисками и издержками, обусловленными текущим правовым и налоговым полем России.
        Кроме того, все еще остается открытым важнейший вопрос, сколько реально заводов по производству ОМЗ целесообразно поставить в Россию, чтобы удовлетворить спрос на такого рода недвижимость и обеспечить нормальный уровень рыночной конкуренции.
        Анализ показывает, что речь должна идти не о 40 заводах, поскольку в этом случае эффективность проекта будет крайне низкой: платежеспособный спрос будет гораздо ниже предложения, что приведет к массовым банкротствам производителей ОМЗ. Скорее всего оптимальным будет вариант поставки в Россию порядка 10 заводов.
        В этом случае вопрос о масштабном кредите отпадает, а, следовательно, схемы привлечения финансирования на цели реализации рассматриваемого в данной статье проекта должны быть скорректированы. Первоначальный анализ показывает, что инициаторы проекта для целей повышения его эффективности и минимизации связанных с его реализацией рисков должны будут разрабатывать индивидуальные финансовые схемы поставок заводов по производству ОМЗ для каждой однородной группы покупателей.
        Наибольшая эффективность будет у проекта поставки заводов по производству объемно-модульных зданий в том случае, если в качестве инвесторов будут выступать крупные холдинги или если приобретение заводов будет вестись в рамках целевых государственных программ.
        Помимо широких возможностей по оптимизации налоговых платежей интерес крупных холдингов к проекту может быть основан на том, что многие из них занимаются добычей минерального сырья и сами заинтересованы в продукции подобных заводов для освоения разрабатываемых месторождений, а также для обеспечения жильем своих сотрудников, переселяемых в рамках корпоративных миграционных программ в центральную часть России.
        Скорее всего именно крупные российские холдинги, а также государственные структуры, ответственные за ликвидацию последствий чрезвычайных ситуаций и реализацию целевых жилищных программ, могут стать основными движущими силами данного проекта. Косвенно подтверждает этот вывод тот факт, что поддержка проекта по развитию в стране технологии объемно-модульного домостроения включена в перечень основных проектов, предлагаемых к реализации партией <Единство> в 2001 г.

  • © ЗАО "Группа РЦБ".